Słownik nieruchomości – definicje

Akt notarialny

Akt notarialny – jest to dokument sporządzony przez notariusza zgodnie z ustawą prawo o notariacie oraz innymi przepisami. Notariusz sporządza akt notarialny, jeżeli wymaga tego przepis prawa lub taka jest wola stron.
Źródło: ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie

Działka budowlana

Działka budowlana – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
Źródło: ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Działka budowlana – należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.
Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

Działka gruntu

Działka gruntu – należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej.
Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

Ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości)

Ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości) – rozumie się przez to system informacyjny zapewniający gromadzenie, aktualizację oraz udostępnianie, w sposób jednolity dla kraju, informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych podmiotach władających lub gospodarujących tymi gruntami, budynkami lub lokalami;
Źródło: Ustawa z dnia 5 czerwca 2014 r. o zmianie ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Front działki

Front działki – należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.
Źródło: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Lokal

Lokal – rozumie się przez to samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, w rozumieniu przepisów art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492);
Źródło: Ustawa z dnia 5 czerwca 2014 r. o zmianie ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji

Lokal użytkowy

Lokal użytkowy – należy przez to rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.
Źródło: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

LTV

LTV – (ang. loan to value) jest to stosunek kwoty kredytu do wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. LTV jest współczynnikiem używanym w bankowości. Współczynnik LTV wyrażany jest w procentach.

Mapa zasadnicza

Mapa zasadnicza – rozumie się przez to wielkoskalowe opracowanie kartograficzne, zawierające informacje o przestrzennym usytuowaniu: punktów osnowy geodezyjnej, działek ewidencyjnych, budynków, konturów użytków gruntowych, konturów klasyfikacyjnych, sieci uzbrojenia terenu, budowli i urządzeń budowlanych oraz innych obiektów topograficznych, a także wybrane informacje opisowe dotyczące tych obiektów;
Źródło: Ustawa z dnia 5 czerwca 2014 r. o zmianie ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji

Metoda analizy statystycznej rynku

Metoda analizy statystycznej rynku – przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.
Źródło: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Metoda inwestycyjna

Metoda inwestycyjna – metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.
Źródło: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Metoda korygowania ceny średniej

Metoda korygowania ceny średniej – przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.
Źródło: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Metoda porównywania parami

Metoda porównywania parami – przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
Źródło: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Metoda zysków

Metoda zysków – metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób, o którym mowa w ust. 2. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.
Źródło: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Mienie

Mienie – mieniem jest własność i inne prawa majątkowe.
Źródło: ustawa z 23 kwietnia 1965 r. Kodeks cywilny

Mieszkanie

Mieszkanie – należy przez to rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.
Źródło: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

Nieruchomość

Nieruchomość– nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Źródło: ustawa z 23 kwietnia 1965 r. Kodeks cywilny

Nieruchomość gruntowa

Nieruchomość gruntowa – należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

Nieruchomość podobna

Nieruchomość podobna – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

Nieruchomość rolna

Nieruchomość rolna – nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Źródło: ustawa z 23 kwietnia 1965 r. Kodeks cywilny
Nieruchomość rolna – należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne;
Źródło: Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Określanie wartości nieruchomości

Określanie wartości nieruchomości – należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości.
Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

Operat szacunkowy

1. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
1a. Organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Osoba ta może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej z operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby.
2. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony.
3. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.
4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.
Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

Plan miejscowy

Plan miejscowy – należy przez to rozumieć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

Podejście dochodowe

Podejście dochodowe – podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.
Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami
Paragraf 6
Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.
Paragraf 7
1. W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków.
Źródło: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Podejście kosztowe

Podejście kosztowe – podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.
Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami
Paragraf 20
W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia.
Źródło: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.)

Podejście mieszane

Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.
Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami
Paragraf 15
W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów.
Źródło: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Podejście porównawcze

Podejście porównawcze – podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami
Paragraf 4
1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.
Źródło: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Powiatowy zasób geodezyjny i kartograficzny

Powiatowy zasób geodezyjny i kartograficzny – rozumie się przez to powiatową część państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego prowadzoną przez starostów i prezydentów miast na prawach powiatu przy pomocy geodetów powiatowych;
Źródło: Ustawa z dnia 5 czerwca 2014 r. o zmianie ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Rzeczoznawca majątkowy

Art. 7.
Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V.
Art. 174 ust. 3b.
Z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych osoba, o której mowa w ust. 2, nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „rzeczoznawca majątkowy”.
Tytuł zawodowy „rzeczoznawca majątkowy” podlega ochronie prawnej.
Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

Stan nieruchomości

Stan nieruchomości – należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona;
Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

Standardy zawodowe

Standardy zawodowe – należy przez to rozumieć reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości, ustalone zgodnie z przepisami prawa;
Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

Szacowanie nieruchomości

Szacowanie nieruchomości – należy przez to rozumieć czynności związane z określaniem wartości nieruchomości.
Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

Użytkowanie wieczyste

Użytkowania wieczyste – prawo, które zostało wprowadzone ustawą z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 z późn. zm.). Celem było ułatwienie szybkiego rozwoju budownictwa mieszkaniowego w miejsce poprzednio obowiązującego prawa zabudowy i instytucji własności czasowej. W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że użytkowanie wieczyste stanowi prawo pośrednie pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi.

Wartość nieruchomości

Wartość nieruchomości – należy przez to rozumieć wartość rynkową nieruchomości.
Źródło: ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości – należy przez to rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości.
Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami